郑州市建设用地规划管理技术规定

郑州市建设用地规划管理技术规定

（征求意见稿）

第一章

郑州市城市规划局 二00六年四月三十日

目 录

总则

第二章 建设用地 第三章 用地规划控制

第一章 总 则

第一条 （目的依据）为加强城市规划管理，保证城市规划的实施，根据《中华人民共和国城市规划法》、《河南省<城市规划法>实施办法》、《郑州市城市规划管理条例》及有关的法律、法规、规章和规范，制定本规定。

第二条 （适用范围）在本市行政区域内制定和实施城市规划，从事与城市规划有关的建设和管理活动，必须遵守本规定。

第三条 （技术规定与控规的关系）编制详细规划（含控制性详细规划和修建性详细规划，下同）应符合本规定，并按相关程序经有权机关批准后，方可实施。

第二章 建设用地

第四条 本市建设用地，按其主要用途和功能分区的基本原则，参照《城市用地分类与规划建设用地标准》（GBJ137-90）分类如下：

居住用地（R）； 公共设施用地（C）； 工业用地（M）； 仓储用地（W）； 对外交通用地（T）； 道路广场用地（S）；

市政公用设施用地（U）； 绿地（G）； 特殊用地（D）；

（一）、居住用地（R），指居住小区、居住街坊、居住组团和单位生活区等各种类型的成片或零星用地。居住用地包括住宅用地、居住小区及小区级以下公共服务设施用地、道路用地和绿地。

1、第一类居住用地（R1），指市政公用设施齐全、布局完整、环境良好、以低层住宅为主、建筑密度较低、绿地率较高且环境良好的用地；

2、第二类居住用地（R2），指市政公用设施齐全、布局完整、环境良好、以多、中、高层住宅为主的用地；

3、第三类居住用地（R3），指市政公用设施比较齐全、布局不完整、环境一般、或住宅与工业等用地有混合交叉的用地；

4、第四类居住用地（R4），以简陋住宅为主的用地；

（二）、公共设施用地（C），指居住区及居住区级以上的行政、经济、文化、教育、卫生、体育以及科研设计等机构和设施的用地，不包括居住用地中的公共服务设施用地。

1、行政办公用地（C1），行政、党派和团体等机构用地；

2、商业金融业用（C2），商业、金融业、服务业、旅游业和市场等用地； 3、文化娱乐用地（C3），新闻出版、文化艺术团体、广播电视、图书展览、游乐等设设施用地；

4、体育用地（C4），体育场馆和体育训练基地等用地，不包括学校等单位内的体育用地；

5、医疗卫生用地（C5），医疗、保健、卫生、防疫、康复和急救设施等用地；

6、教育科研设计用地（C6），高等院校、中等专业学校、科学研究和勘测设计机构等用地；

7、文物古迹用地（C7），具有保护价值的古遗址、古墓葬、古建筑、革命遗址等用地；

8、其他公共设施用地（C9），除以上之外的公共设施用地；

（三）、工业用地（M），工矿企业的生产车间、库房及其附属设施等用地。 1、第一类工业用地（M1），对居住和公共设施等环境基本无干扰和污染的工业用地；

2、第二类工业用地（M2），对居住和公共设施等环境有一定干扰和污染的工业用地；

3、第三类工业用地（M3），对居住和公共设施等环境有严重干扰和污染的工业用地。

（四）、仓储用地（W），指仓储企业的库房、堆场和包装加工车间及其附属设施等用地。

1、普通仓库用地（W1），指储存一般货物的普通仓库用地；

2、危险品仓库用地（W2），指储存易燃、易爆和剧毒等危险品的专用仓库用地；

3、堆场用地（W3），露天堆放货物为主的仓库用地；

（五）、对外交通用地（T），铁路、公路、管道运输、港口和机场等城市对外交通运输及其附属设施等用地。

1、铁路用地（T1），铁路站场和线路等用地；

2、公路用地（T2），高速公路和一、二、三级公路线路及长途客运站等用地；

3、管道运输用地（T3），运输煤炭、石油和天然气等地面管道运输用地；

4、港口用地（T4），海港和河港的陆域部分，包括码头作业区、辅助生产区和客运站等用地；

（六）、道路广场用地（S），市级、区级和居住区级的道路、广场和停车场等用地。

1、道路用地（S1），主干路、次干路和支路用地，包括其交叉路口用地；不包括居住用地、工业用地等内部的道路用地；

2、广场用地（S2），公共活动广场用地，不包括单位内的广场用地； 3、社会停车场库用地（S3），公共使用的停车场和停车库用地，不包括其他各类用地配建的停车场库用地；

（七）、市政公用设施用地（U），市级、区级和居住区级和市政公用设施及其附属的建筑物（含构筑物，下同）和管理维修设施等用地。

1、供应设施用地（U1），供水、供电、供燃气和供热等设施用地，不包括电厂、煤气厂用地（纳入工业用地）；

2、交通设施用地（U2），指公共客运交通、货运交通和其他交通设施用地； 3、邮电设施用地（U3），指邮政、电信等设施用地；

4、环境卫生设施用地（U4），指雨污水泵站、污水处理厂及粪便垃圾集运、堆放、处理等设施用地；

5、施工与维修设施用地（U5），指房屋建筑工程、设备安装工程、市政、工程绿化、地下构筑物等施工及养护维修设施等用地；

6、殡葬设施用地（U6），指殡仪馆、火葬场、骨灰存放处和墓地等设施用地；

7、其他市政公用设施用地（U９），如：消防、防讯等设施用地。 （八）、绿地（G），市级、区级和居住区级的公共绿地和生产防护绿地（包括其范围内的水域）。

1、公共绿地（G1），指向公众开放，有一定游憩设施或装饰作用的绿化用地，包括各类公园和街头绿地；

2、生产防护绿地（G2），指用于园林生产、隔离、卫生和安全防护等的绿化用地。

（九）、特殊用地（D），特殊性质的用地。

第五条 各类建设用地的划分应遵循土地使用相容性的原则，按经批准的详细规划执行。尚无经批准的详细规划的，应按总体规划、批准的分区规划和本规定表一《各类建设用地适建范围表》（以下简称《表一》）的规定执行。

凡须改变规划用地性质、超出《表一》规定范围的，应先提出调整规划，按规划调整的有关规定程序和权限批准后执行。

城 市规划行政主管部门在核定建设用地界线时，可以将相邻的城市规划道路、绿地、高压供电走廊、河道控制地带、防护地带等公共用地等规划用地同时划入建设用地 规划范围，由建设单位一并征后为公用。按照规划一并征用的河道绿化带及道路绿化带做公共用地的其面积参加用地指标平衡。

第三章 用地规划控制

第六条 对于中心城区，一环以内15亩以下小块地块原则上不再办理用地规划许可证；二环至三环内30亩以下小块地块原则上不再办理用地规划许可证；严格控制三环以外的房地产项目。为推动郑东新区建设，百亩以上的房地产项目原则上不再审批，特殊情况要报专题业务会研究。零散开发的小块地块由土地储备中心统一收购整合。

第七条 规划用地周边的零星用地应按照统一规划要求，一并征用。 第八条 建筑基地面积大于1万平方米的成片开发地区，必须编制控制性详细规划，经批准后实施，作为城市规划管理的依据；未编制控制性详细规划的，不予审批。控制性规划调整应报原批准单位批准。

成片开发地区内各类建筑基地的建筑容量控制指标不得超过规定表二《建筑容积率、建筑密度控制指标表》（以下简称《表二》）。

第九条 住宅用地或相邻有住宅的用地，其规划指标执行时，应首先满足《城市居住区规划设计规范》日照规定。

第十条 建筑基地面积小于或等于1万平方米的居住建筑和公共建筑用地，其建筑容量控制指标在经批准的控规或分区规划中已经确定的，应按批准的规划执行。

尚无经批准的上述规划的，其建筑密度控制指标应按《表二》的规定执行；其建筑容积率控制指标，应按《表二》规定的指标折减百分之五至百分之二十（见本规定表三《建筑容积率折减率表》）执行。

第十一条 《表二》规定的指标为上限。单个建筑基地的具体建筑容量可编制控制性详细规划，城市规划行政主管部门应结合现状情况、服务区位、交通区位、环境区位和土地价值等因素，进行综合环境分析后确定。

第十二条 《表二》适用于单一类型的建筑基地。对混合类型的建筑基地，其建筑容量控制指标应将建筑基地按使用性质分类划定后，按不同类型分别执行；对难以分类执行的建筑基地和综合楼基地，应按不同性质建筑的建筑面积比例和不同的建筑容量控制指标换算建筑容量综合控制指标。

第十三条 对未列入《表二》的科研机构、大中专院校、中小学校、体育场馆以及医疗卫生、文化艺术、幼托等设施的建筑容量控制指标，应按经批准的详细规划和有关专业规定执行。

第十四条 建筑基地未达到下列最小面积的，不得单独建设。 （一）、低层居住建筑为500平方米；

（二）、多层居住建筑、多层公共建筑为1000平方米； （三）、高层居住建筑为2000平方米； （四）、高层公共建筑为3000平方米。

建筑基地未达到前款规定的最小面积，但有下列情况之一，且确定不妨碍城市规划实施的，城市规划管理部门可予核准建设。

(一)、邻接土地已完成建设或为既成道路、河道或有其他类似情况，确实无法调整、合并的；

(二)、因城市规划街区划分、市政公用设施等的限制，确实无法调整、合并的；

(三)、农村地区的村镇建设，因特殊情况，确实难以达到前款规定面积的。 第十五条 原有用地的建筑容量控制指标已超出规定值的，不得在原有建筑基地范围内进行扩建、加层。

第十六条 三环以内的建筑基地为社会公众提供开放空间的，在符合消防、卫生、交通等有关规定和本章有关规定的前提下，可按下表的规定增加建筑面积。但增加的建筑面积总计不得超过核定建筑面积（建筑基地面积乘以核定建筑容积率）的百分之二十。

每提供1平方米有效面积的开放空间，允许增加的建筑面积（平方米） 1.0 1.5 核定建筑容积率FAR 小于2 大于、等于2，小于4 核定建筑容积率由城城市规划行政主管部门按《表二》和本章的有关规定确定。

开放空间的条件和计算方法由城城市规划行政主管部门另行制定。 凡符合前款规定的廊道，其建筑面积可不计入建筑容量控制指标范围。 第十七条 高层建筑应沿景观路、主干路布置。原则上不再允许在次干路、支路沿线建高层建筑，即红线宽度小于40米的道路沿线原则上不得建设高度超过40米的高层建筑。

第十八条 文物保护单位、机场、发射塔、雷达站等对周围环境有限高要求的，规划用地内建筑高度、建筑形式和距离均应符合保护规划或其他有关规定。

第十九条 现有三环以内不符合规划要求的工业、仓储和市场，应按规划进行调整。工业企业搬迁后用地性质的调整应当符合城市规划要求。新建、搬迁的工业企业原则上安排在开发区或者规划的工业园区。

第二十条 大、中专学校及职业学校外迁后，其用地原则作为中、小学教育用地或为调整教育用地使用，特殊情况经市政府批准例外。

第二十一条 国 有土地使用权招标拍卖和挂牌时，必须准确表明出让地块的规划设计条件，国有土地出让成交签订《国有土地使用权出让合同》时，必须将城市规划行政主管部门提 出的规划设计条件及附图作为土地出让合同的组成部分。国有土地使用权出让的受让方在签订《国有土地使用权出让合同》后，应当持中标确认书、《国有土地使用 权出让合同》、规划设计条件及附图向城市规划行政主管部门申请发放建设项目选址意见书和建设用地规划许可证。

第二十二条 建设项目选址意见书及建设用地规划许可证延期不得超过6个月。对土地管理部门依法收回的土地，原建设用地规划许可证自行失效。

第二十三条 居住区绿地的规划指标必须符合《城市居住区规划设计规范》的相关要求，同时还应满足：三环内改、扩、建，不应小于25%；三环外不应小于30%。

第二十四条 其他用地绿地率控制指标必须符合下表规定：

用 地 类 别 行政办公用地 商业金融业用地 医疗卫生用地 教育、科研、设计用地 工业用地、高新技术产业 仓储用地 市政设施用地 对外交通用地 综合用地 绿 地 率（%） ≥35 ≥25 ≥45 ≥40 ≥35（产生有害气体工厂≥40%） ≥25 ≥25 ≥20 ≥40

表1：各类建设用地适建范围表

居住用地 用地性质 公共设施用地 工业用地 仓储用地 对外交通用地 R R R R C C C C C C C M M M W W W T T T T T S适建情况 建设内容 1 2 3 4 1 2 3 4 5 6 7 1 2 3 1 2 3 1 2 3 4 5 1低层1 居住建筑 多层2 居住建筑 高层3 居住建筑 4 教育设施 商业5 服务设施 6 7 8 文化设施 医疗设施 体育设施 √ √ √ √ ○ ○ ○ × ○ ○ × ○ ○ × ○ × ○ × × × × × × ×○ √ √ ○ ○ ○ ○ × ○ ○ × ○ ○ × ○ × ○ × × × × × × ×○ √ √ ○ ○ ○ ○ × ○ ○ × ○ ○ × ○ × ○ × × × × × × ×√ √ √ √ ○ ○ ○ ○ ○ √ × ○ ○ × ○ × × × × × × × × ×√ √ √ √ ○ √ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ × ○ × × × × × ○ × × ×√ √ √ √ ○ ○ √ ○ ○ ○ ○ ○ ○ × ○ × × × × × × × × ×√ √ √ √ ○ ○ ○ ○ √ ○ × ○ ○ × ○ × × × × × × × × ×√ √ √ √ ○ ○ ○ √ ○ ○ × ○ ○ × ○ × ○ × × × × × × ×9 市场 √ √ √ √ ○ √ ○ ○ × × × ○ ○ × ○ × ○ × × × × × × ×10 办公建筑 √ √ √ ○ √ √ √ √ √ √ ○ √ √ √ √ √ √ × × × √ √ × ×11 旅馆 ○ √ √ ○ ○ √ ○ ○ ○ × × ○ ○ × × × × × × × × × × ×商住12 综合楼 √ √ √ ○ √ √ √ √ √ √ × √ ○ × √ ○ √ × × × × × × ×

对环境基本无13 干扰、污染的工厂 对环境有干14 扰、污染的工厂 普通15 储运仓库 危险16 品仓库 社会17 停车场 18 加油站 中、小19 学、幼儿园 ○ √ √ √ × ○ ○ × × × × √ √ √ ○ × ○ × × × × × × ×× × × × × × × × × × × × ○ √ ○ × ○ × × × × × × ×× × ○ ○ × ○ ○ × ○ × × ○ ○ ○ √ ○ √ × × × × × × ×× × × × × × × × × × × × × × × √ × × × × × × × ×○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ × ○ ○ ○ ○ × ○ ○ ○ × ○ ○ × ×× × × × × × × × × × × × ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ × ○ ○ × ×√ √ √ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ × × × × × × × × × × × × × ×注：√适建 ×不适建 ○由城市规划行政主管部门根据具体条件、规划要求或依照有关法规、规定按程序批准后确定。

表中未列入的建设项目，应由城市规划行政主管部门根据对周围环境的影响和基础设施的条件，具体核定。

表2：建筑容积率、建筑密度控制指标表

旧城改造地区 规划新区地区（三环以外）

Ⅰ（二环以内） Ⅱ（二环~三环） Ⅲ（临30米及30米以上道路地区） Ⅳ（临30米以下道路地区） 区位 建筑容量 类型 低层居住建筑 居住建筑 （含酒店式公寓） 商业、办公建筑 （含旅馆建筑、公寓式办公建筑） 工业建筑 （一般通用厂房）仓储建筑 公共绿地 低层 多层 高层 - - - - - - - - - - - - 40% 35% - 1.0 1.2 - 40% 35% - 多层 高层 50% 50% 2.0 4.0 50% 45% 1.8 3.5 50% 40% 2.0 2.5 40% 多层 高层 30% 30% 25% 1.5 1.7 3.5 27% 28% 25% 1.7 2.0 3.0 20% 30% 25% 1.7 2.0 3.0 28% 25% D FAR D FAR D FAR D FAR 1.5 2.0 1.8 1.0 1.2 - 按照建设部《公园内部用地比例》的规定执行 注：1、D——建筑密度，FAR—建筑容积率； 2、本表规定的指标为上限。

表3：建筑容积率折减率表

建筑基地面积（平方米） 小于、等于1000平方米 大于1000，小于、等于3000平方米 大于3000，小于、等于7000平方米 大于7000，小于、等于15000平方米 大于15000，小于、等于25000平方米 大于25000，小于、等于30000平方米 折减率（J）百分比 20 15 10 5 10 15