“十二五”时期是中环商务区成为名符其实的市级商业中心，成为上海国际大都市第七大CBD的战略机遇期，是融入普陀区“一心两轴三片区”发展、引领中环线产业集聚轴发展的关键时期，是发挥长征镇四大功能区核心增长极作用的重要时期。编制中环商务区“十二五”发展规划，对于开创中环商务区发展新局面、实现未来发展战略具有极其重要的意义。
未来五年，中环商务区要在区委、区政府的领导下，深入贯彻和落实科学发展观，立足新起点，抓住新机遇，迎接新挑战，坚持“创新驱动、转型发展”理念，加快推进产业结构调整，不断提升区域发展能级。
一、“十一五”发展回顾
“十一五”期间，中环商务区在区委、区政府的领导下，以邓小平理论和“三个代表”重要思想为指导，以科学发展观为统领，发扬新长征精神，坚持产业结构调整，整合区域资源，大力发展楼宇经济，提升商业能级，区域发展取得了较大突破。2010年，中环商务区实现税收9.48亿元，区级税收3.47亿元。 截止2010年底，中环商务区已建、在建物业建筑面积约200万平方米，其中，商业建筑面积约80万平方米、商务办公面积约87万平方米、酒店面积约18万平方米。已初步形成由百联中环购物广场、红星世贸大厦、绿洲中环中心、新长征商务大厦、新长征中环大厦、农工商118广场、金沙商务广场等七大商办项目为核心的主体载体。
（一）突出规划理念，完成区域规划工作
自2003年开始规划建设，到2008年正式定名为中环商务区。区域的发展不断推进，规划缺失的问题导致区域发展相对无序性和前瞻性缺乏等矛盾不断显现。为有效解决规划缺失的问题，长征镇委托上海市商业经济研究中心于2009年5月完成了《上海市中环商业中心商贸服务业布局规划》，明确了中环商务区的规划范围、空间布局、产业定位等，为中环商务区的发展指明了方向。由区规土局牵头，委托上海市城市规划设计研究院于2010年6月完成了《上海市中环商业中心整体交通规划》，从道理设施、公交设施、步行设施、停车设施和交通管理五个方面，提出22项针对性解决对策，着力解决制约中环商务区发展的交通配套瓶颈问题。
（二）抓住历史机遇，列为市级商业中心
按照上海建设“四个中心”和社会主义现代化国际大都市的总体目标，围绕上海国际贸易中心建设，由上海市商务委和规土局委托上海市商业经济研究中心对于上海商业进行前瞻性研究，历时两年并于2009年10月底发布《上海市商业网点布局规划纲要（2009-2020年）》。中环商务区依托良好的基础条件和发展前景，抓住与《上海市商业网点布局规划纲要（2009-2020年）》共同由上海市商业经济研究中心同步进行规划工作等一系列有利时机，被列为上海市十二大市级商业中心之一，成为两大新兴市级商业中心之一，成为普陀区乃至上海市商业发展新高地。 （三）整合多方资源，完善组织机制体制
为提升中环商务区发展，整合区域内多方资源，明确了中环商务区的领导机构和运营机构。2008年10月20日，经区政府常务会议研究决定，成立普陀区中环市级商业中心推进联席会议。2009年底，因人事变动，调整联席会议组成人员。由中环市级商业中心推进联席会议协调区域联席会议负责推进、协调中环商务区重大事项。并下设办公室，由办公室负责根据需要定期组织召开联席会议解决重大问题、作出重要决策，贯彻执行联席会议的决策、并对会议形成决议的执行情况加以指导、督促、检查和落实等。在中环市级商业中心联系会议及办公室下，成立中环实业有限公司，负责中环商务区的具体建设、招商、推进、协调、管理。
（四）集聚商贸产业，实现商业能级提升
中环商务区具有大卖场集聚的传统优势基础，随着百联中环购物广场2006年正式开业，提高了百货业占大型卖场的面积比例，完善了商业业态结构，使得中环地区的商业格局发生巨变。目前，中环商务区商贸产业高度集聚：1、大型商贸企业总部集聚。中环商务区已有百联集团下属企业、联华超市总部、麦德龙
总部、农工商总部、红星美凯龙总部等国际国内大型商贸企业总部进驻。2、各类现代商业业态集聚。集聚了百联中环购物广场、农工商118广场、红星美凯龙、麦德龙、百安居、迪卡侬等大型购物中心、大型综合超市和大型专业店，成为上海市现代商业业态最为集聚的新兴商业中心之一。3、新兴电子商贸加快发展。百联集团及下属电子商务企业、农工商便利通电子有限公司、中国银联商银通电子有限公司等入驻中环，带动各类特约商户、专业性购物网站和第三方电子商务平台蓬勃发展。 （五）加快项目建设，开创楼宇经济新貌
面对土地资源的日益稀缺，为提高土地使用率，推进产业结构调整，中环商务区大力发展楼宇经济。“十一五”期间，绿洲中环中心、金沙商务广场、红星世贸大厦、新长征中环大厦、圣诺亚商务广场等楼宇建成并投入使用，成为中环商务区新的经济增长点。在楼宇经济日益成为中环商务区的主要组成部分时，中环商务区以亿元楼为提升楼宇经济发展水平的突破口，着力打造亿元楼，至2010年底，绿洲中环中心、新长征商务大厦、百联中环购物广场先后成为亿元楼，成为中环商务区经济发展的新亮点。 （六）重视制约瓶颈，改善交通配套环境
随着商业业态的发展、楼宇项目的不断投入使用，中环商务区交通配套制约区域发展的矛盾越来越凸显。在中环市级商业中心推进联系会议的领导下，中环商务区致力于改善交通环境。通过市政府参事室、人大代表、政协委员等多种途径不断向市、区相关部门呼吁，争取市、区政府的支持。由区规土局牵头完成交通专项规划，为交通配套的优化提供依据。协调各方，加大投入，改善交通现状：中环商务区停车诱导系统投入使用；与中国移动合作，以物联网智能停车系统为切入点探索打造无线商圈，完成初步方案；梅川路、真光路安装隔离栏；长征1路、长征2路开通等。
“十一五”期间，中环商务区在区委、区政府的领导下取得了较好的成绩，为“十二五”的发展奠定了良好的基础。但在发展中也存在着问题：交通配套制约依然存在；商业能级有待提高；重点项目分散，联动性差；专业楼宇缺乏；中环生活广场项目停滞等。这些问题亟待妥善解决，才能更好推进中环商务区“十二五”发展。
二、“十二五”发展态势分析
中环商务区地处沪宁高速出口处，是长征镇乃至普陀区与长三角联动发展的重要承载区，是上海市发展国际贸易中心的西北高地，“十二五”是中环商务区发展极其重要的战略机遇期，面临着严峻的挑战。 （一）面临的机遇和优势
“十二五”时期，是我国加快经济社会发展的转型期，是长三角区域一体化进程发展，城市群之间联动的推进期，是上海转型发展、攻坚突破，加快推进“四个率先”、加快建设“四个中心”的关键期。普陀也将进入后世博、后危机、后工业化时代，经济社会进入了必须以转型求突破、以升级促发展的重要时期。这些积极因素为中环商务区的新一轮发展提供了新的机遇。 1、长三角一体化进入新时期
《长江三角洲地区区域规划》批准实施，经过5-10年打造，长三角地区将成为我国综合实力最强的经济中心、亚太地区重要的国际门户、全球重要的先进制造业基地和我国率先跻身世界级城市群的地区。沪宁、沪杭城际高速铁路的相继开通，长三角一小时都市圈、三小时交通圈快速形成，长三角一体化进程进入一个崭新的时期。
2、国际贸易中心建设呈现新趋势
随着《上海市商业网点布局规划纲要（2009-2020年）》的颁布实施，上海将经过5-10年的努力，成为国际国内贸易的重要交易地，国际先进理念技术业态引进、消化、创新的重要继承地，流行时尚、新兴服务和著名品牌的重要集聚地，上海国际贸易中心建设进入了规范发展的新时期。 3、“国际商贸普陀”提出新要求
“十二五”期间，普陀区着重推进增长方式转变和产业结构调整，提出建设国际商贸功能重要承载区的战略目标和“一心两轴三片区”的空间布局。根据各区域发展现状和态势，中环产业集聚轴将发挥核心增长极的作用，引领普陀区经济。 4、和谐发展新家园提供新土壤
“十二五”期间，融入普陀区发展，长征镇提出建设和谐发展新家园的战略目标，基本建成与上海、普陀新一轮发展要求相适应，以服务经济为主体，科技创新为主导，并具有长征自身特点的商务引领、创新推动的国际商贸发展模式。 5、市级商业中心进入新阶段
作为上海市“十二五”期间重点发展的市级商业中心，中环商务区拥有充裕的空间载体、扎实的产业基础、良好的区位条件，但目前与市级商业中心的标准依然存在差距，“十二五”是中环商务区成为名副其实市级商业中心的关键发展期。 （二）面临的挑战和困难
“十二五”是中环商务区的重要战略期，必须整合资源，群策群力，抓住机遇，开拓创新，加快区域发展。但也面临着周边区域竞争、内部环境有待改善等挑战和困难。 1、外部竞争形势严峻
对接长三角、大虹桥、真如城市副中心、长风生态商务区，优化整合资源，完善体制机制，强化功能布局，任务艰巨。 2、产业升级有待提升
依托商贸优势，积极融入上海国际贸易中心建设，服务辐射长三角，优化调整产业结构有待逐步加大，服务业发展水平和自主创新能力有待进一步提升。 3、交通配套亟待改善
虽然，在中环市级商业中心联席会议领导下致力于改善交通配套条件，虽取得了较大进展，但依然无法满足区域发展的要求。《上海市中环商业中心整体交通规划》所列措施，需要市区多部门的大力支持，实施难度较大。
4、软环境建设亟待加强
作为新兴市级商业中心，软环境的建设落后于硬环境的建设。政策扶持、楼宇物业管理、文化营造、统一宣传等方面还存在不足，需持续不断着力改进。 三、“十二五”发展目标 （一）指导思想
高举中国特色社会主义伟大旗帜，以邓小平理论和“三个代表”重要思想为指导，深入贯彻落实科学发展观，紧紧围绕上海建设“四个中心”、社会主义现代化国际大都市和普陀区建设国际商贸重要承载区的总体目标，坚持创新驱动、转型发展，明确核心增长极的战略地位，坚持“优化发展”，为长征镇建成以服务经济为主体，科技创新为主导，并具有长征自身特点的商务引领、创新推动的国际商贸发展模式作出贡献。
（二）总体目标
抓住被列为市级商业中心的机遇，依托区位、交通、产业等综合优势，充分发挥商业商务设施建成体量大、大型知名商贸企业集聚度高的独特优势，按照“三片三街”的功能布局，汇聚大型服务类企业，增强生活服务业集聚的能力，形成新兴商业集聚地和新兴商务集聚地，成为名符其实的市级商业中心，成为上海国际大都市第七大CBD，成为辐射长三角的上海西北地区生活型服务业中心。“十二五”期末实现税收15亿元，力争税收18亿元。 （三）功能布局
依托已建、新建重点地块和重点项目，以中环真北路为主轴，曹安路、金沙江路等交通干道，梅川路、真光路、万镇路等支马路相支撑形成“三片三街”的布局结构，遵循“公共空间共享、信息化全覆盖、绿色生态引领、行业组织兼容”等原则，以块状组团集聚开发带动条状商业街调整提升，逐步把中环商业中心建设成为“主题鲜明、产业融合、功能联动、亮点突出”的新兴市级商业中心。
1、三片：依托大型商务商业楼宇，形成三个规模适度、空间集约、功能互补、各具特色的功能片区。 北部规划范围梅川路以北，真光路以东，沪宁高速公路以南，中环路以西的区域，形成购物中心、大型超市等综合商业集聚的核心区域。以百联中环购物广场、百联中环生活广场、麦德龙为核心载体，以大
型购物中心为主要业态，百货店、大型超市、大型专业店为三大主力店，打造高品质现代化综合商业区，成为中环商业中心的核心商业地标。
中部规划范围梅川路以南和真北路两侧区域，主要包括中环文化广场、新伟商贸城、创邑金沙谷、苏宁电器、新长征商务大厦和新长征中环大厦等设施。集中发展家居建材、体育用品、家电产品等各类专业商贸业，进一步依托新建和改建项目，集聚国内外专业商贸品牌企业总部及采购中心、营销中心、营运中心等，形成大型专业店、商贸总部集聚地。加快中环文化广场的规划建设，进一步完善中环商业中心的文化休闲、公共活动、体育健身等设施，配套建设大型公共停车设施
南部规划范围东至中环路，南至金沙江路，西至真光路，北至梅川路的区域。以绿洲中环中心、农工商118广场为核心载体，规划形成商务、商业、酒店、公共活动和其他生活配套设施相对集中的综合功能区。结合金沙江路真北路交通枢纽建设，规划新型商业商务楼宇。
2、三街：发挥周边特色资源集聚优势，明确主导行业和特色主题，注重循序推进、规范管理。 梅川路时尚文化休闲街：以真光路、万镇路之间的步行区段为主。全长600米，建筑面积达5万平方米，引进知名时尚品牌服饰专卖店、时尚精品创意商店、时尚家居生活饰品店，配套便利店、银行、旅行社、书店、花店、文化活动等服务设施。满足中环商业中心内各类人群的个性化、多样性特色消费需求。 丹巴路滨河域外风情休闲街：位于梅川路以南、金沙江路以北路段，规划长度约为300米。重点引进咖啡馆、茶吧、酒吧、特色餐厅等餐饮休闲设施，适当增加特色书店、文化用品店、精品小店、礼品纪念品店、便利店、面包房、花店等，构筑滨河步行观景带和亲水平台，营造环境优雅、文化浓郁的堤岸休闲长廊。
伯士路老字号商业特色街：与金沙江路、同普路相交的一条南北向次干道，长度为200-300米。重点引进一批知名度较高、有发展潜力和核心竞争力的上海及国内知名老字号品牌企业，打造一批老字号名特品牌的旗舰店、形象店，包括餐饮小吃类、食品药品类、古玩装饰类、生活用品类、旅游纪念品类等五大类老字号特色店铺，成为老字号荟萃之地和展示之窗。
三大片区注重远近结合、点面结合，深入挖掘中环商务区的产业内涵，形成大型商贸企业和中小专业服务企业共同发展、传统商贸企业与新兴电子商贸企业交互促进、核心行业和关联行业协同配套的良好格局；三条特色商业街，积极拓展中环商务区的外延，增加丰富度和多样性，增强餐饮娱乐、文化休闲配套功能。
四、“十二五”主要任务 1、打造新兴商业集聚地
以已建和新建大型块状商业设施为核心载体，特色商业街和社区商业相配套，商务楼宇商业、轨道交通站点商业相补充，集聚各类现代商业业态，集聚老字号等传统特色商业、精品特色商业，形成集购物、餐饮、娱乐、休闲等综合功能齐全、市政配套完善，既能满足本地消费者、又能满足周边地区和长三角地区外来消费者的新兴商业集聚地。
重点发展百货零售业。以中环购物广场、中环生活广场等为依托，引进2-3家百货零售业企业，引进国内外高端商业品牌，提升商业品质，做大做强商贸服务业，形成以大型商贸企业总部为主和综合功能齐全的产业体系。
配套发展都市休闲业。构建以梅川路文化时尚休闲街、丹巴路滨河域外风情休闲街和长征镇社区文化活动中心为重点的都市休闲业，满足多层次多样化休闲消费需求。 2、打造新兴商务集聚地
以已建和新建的现代化商务楼宇为核心载体，酒店、公寓、会展等设施相配套，坚持产业集群化、资源集约化、空间集聚化的原则，引导做大、支持做强、鼓励做专、推动做新，完善商贸商务产业链和功能链，形成大型商贸企业总部、电子商贸企业总部和各类配套商务服务齐全的新兴商务集聚地。
发展总部经济。重点引进国内外大型商贸企业的地区总部、采购中心、营销中心等，以及其他企业总部； 突出楼宇经济。争取形成5幢亿元楼，打造1-2幢专业服务业等集聚的专业楼宇。
推动电子商务。推动传统商贸企业开展网上营销，使实体店和网上商店结合，增强商贸企业的综合竞
争力和辐射力。发展面向中小企业的第三方专业电子商务服务，加强服务贸易平台、技术贸易平台等专业化服务平台建设。 3、加快项目建设
推进重点楼宇等项目建设，为中环商务区的发展提供新的空间载体，完善商业商务配套设施，至2015年形成250万平方米商业商务建筑体。
（1）中环生活广场：位于曹安路南真北路西，占地面积6公顷，建筑面积为25.7万平方米，包括5层商场和两幢26层写字楼、一幢20层酒店式写字楼。目前，项目处于停工状态，争取早日重新开工，于“十二五”期间投入使用并初具规模。
（2）绿洲中环中心6号楼项目：位于金沙江路真北路，建筑面积约为4.4万平方米，力争于2012年投入使用。
（3）长征镇社区文化活动中心：位于真北路西梅川路南，由现代天地负责项目建设，是中环市级商业中心的重要配套项目。项目总占地面积1.7公顷，建筑面积9.2万平方米，分三期建设，呈品字形分布。一期于2011年投入使用，二期、三期是长征镇“十二五”重点项目。
（4）圣诺亚皇冠大酒店：位于金沙江路伯士路的五星级酒店，填补中环商务区内高档酒店的空白，建筑面积约3.8万平方米，力争于2011年投入使用。
（5）“三街”格局形成：梅川路文化时尚休闲街业态调整完成，丹巴路滨河域外风情休闲街初具规模。伯士路原有打造老字号商业特色街意向，根据区要求和实际情况，可做进一步研究，如围绕打造苏州河文化轴向南延伸靠近苏州河。
（6）优化交通配套环境：坚持整体规划，完善城市公共设施、公共网络，辟通麦德龙、百安居、中环百联购物广场、生活广场之间的街坊道路；建造真北路金沙江路口人行天桥；拓宽真光路（曹安路—梅川路）、曹安路（真光路—真北路）；完善停车诱导系统；与中国移动合作打造“无线商圈”。 五、保障措施
坚持科学发展，严格遵循经济社会发展的规律，发挥政府对规划实施的组织、引导和保障作用，有效落实各项措施，全面完成各项目标和任务。 （一）着重招商引资
1、构筑招商引资载体。加快推进项目建设，将区域内招商项目变成为我所用，不断增加新的招商引资载体，为招商引资工作奠定基础。抓住中环商务区独特的区位优势和功能布局，明确招商引资定位，面向长三角，立足大上海，加快发展楼宇经济和总部经济。
2、强化招商引资举措。进一步完善招商引资考核激励机制，充分发挥各层面招商引资的积极性，有效利用以商招商、中介招商、专业机构招商、网络招商、节会招商、产业链招商等招商方式，不断增强招商人员综合素质，优化招商引资环境。不断完善环境综合配套，进一步做好招商宣传推介工作，继续为企业提供贴心高效的服务，不断营造“安商、亲商、强商”的良好氛围。 （二）强化政策措施
1、鼓励中介机构入驻，打造专业特色楼宇
通过政府引导等形式，为中介组织牵线搭桥，搭建中介组织服务平台，提供专业化服务。着力打造专业服务业特色楼宇，积极引进法律、会计、广告、行政管理、人力资源等服务机构，形成专业服务企业集聚效应。
2、完善产业扶持政策，改善招商引资环境
对符合区产业导向商贸服务业、专业服务业等予以重点扶持，根据企业对区域经济贡献度，采取贴息贴费、固定资产投资补贴、减免租金等方式，予以产业扶持。 （三）做好预测分析
1、加强规划引导，实行定期评估
对商务区发展进行科学规划，注重与周边商圈错位发展，定位清晰，发挥商务区独特品牌效应。同时，建立规划定期评估和动态调整机制，定期评估规划落实情况，深入分析存在的问题和原因，并根据实际需
要对规划做出必要的、适当的调整，确保规划的科学性、可操作性以及对区域发展的先导作用。 2、强化预测分析，搭建信息平台
坚持工作创新，充分运用计算机技术，完善市场运行监测体系，建立健全商贸信息平台。加强商贸业经济运行分析、商贸业发展预测、大型商贸企业效益比较和市场动态研究，增强信息发布功能，为企业入驻、发展提供指导服务和信息咨询，为行业导向和市场调控提供依据，引导商务区健康发展。 （四）人才保障
1、建立人才激励政策，完善人才服务机制，
积极营造优秀人才的安居工程，加快建设云岭西路白领公寓，解决企业白领的居住困难。继续推进租房补贴和买房补贴政策，为引进人才的子女就学问题提供必要的帮助。建立优秀人才奖励机制，适时推进高级管理人员个人所得税奖励措施。
2、依托人才服务机构，完善人才引进机制
发挥入驻中环商务区或长征镇的人才服务机构的作用，多方面推介，吸引更多的优秀人才前来中环商务区。进一步发挥以商引商作用，吸引更多人才中介、劳务中介机构入驻中环商务区。
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