第八章物权法律制度(2)

第八章 物权法律制度

【考点四】不动产物权的变动（★★★）（P305） （一）基本规则 1．登记生效

不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。

2．登记只产生对抗效力

（1）土地承包经营权自土地承包经营权合同生效时设立；未经登记，不得对抗善意第三人。

（2）地役权自地役权合同生效时设立；未经登记，不得对抗善意第三人。

（3）已经登记的宅基地使用权转让或者消灭的，应当及时办理变更登记或者注销登记。 3．事实行为或文书生效时物权变动（再处分才需要登记）

（1）因人民法院、仲裁委员会的法律文书，人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书生效或者人民政府的征收决定等行为生效时发生效力。 （2）因继承或者受遗赠取得物权的，自继承或者受遗赠开始时发生效力。

【案例】2010年1月1日，老王去世了，小王继承了老王所有的一套房屋，小王的继承不需要办理过户登记手续，从继承开始时就取得所有权；2010年2月1日，小王将该房屋转卖给叶某，此时应当办理过户登记手续。 （3）因合法建造、拆除房屋等事实行为设立和消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。

【案例】甲公司于2007年10月10日通过拍卖方式取得位于北京郊区的一块工业建设用地，获得建设用地使用权证，并办理其他必要手续后，于12月1日动工开始兴建楼房。甲

公司的建造行为属于合法建造行为，因此，当楼房建成竣工时，甲公司就可以取得该楼房的所有权，而无须办理登记手续；但是，购房人从甲公司手里购买房屋时，应当办理产权登记手续，否则，不能取得房屋的所有权。

4．依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。 （二）登记制度

1．不动产登记，由不动产所在地的登记机构办理。 2．不动产权属证书与不动产登记簿不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以“不动产登记簿”为准。

3．更正登记

权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项有错误的，可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正。

4．异议登记

（1）异议登记是利害关系人对不动产登记簿记载的权利提出异议并记入登记簿的行为，是在更正登记不能获得权利人同意后的补救措施。

（2）异议登记使得登记簿上所记载权利失去权利推定的效力，异议登记后，第三人不得主张基于登记而产生的公信力。 （3）为了避免不动产物权的效力因异议登记而长期处于不稳定状态，法律要求异议登记申请人自异议登记之日起15日内起诉，不起诉的，异议登记失效。

（4）异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向申请人请求损害赔偿。

【解释】异议登记与更正登记有着内在的联系：利害关系人申请更正登记的，需要权利人的书面同意或者有证据证明确有错误；如果权利人不同意进行更正登记，利害关系人必须寻找到确凿证据证明原登记确有错误。为了防止原权利人乘机将标的物转让（此时转让，第三人可以主张善意取得），利害关系人可以先进行异议登记，冻结该标的物的权利状态，然后向人民法院起诉，进一步确权以完成更正登记。

【案例】房屋登记机关误将甲乙共有的房屋登记为甲一人所有，甲是权利人，乙是利害关系人，乙申请房屋登记机关更正登记时，要么能取得甲的书面同意，要么能够取得确切证据证明该房屋确为甲乙共有。如果甲不同意更正登记，并且迅速将该房屋转让给不知情的丙，丙可以根据公示、公信原则（善意取得制度）主张取得该房屋的所有权，乙的损失只能向甲进行追偿。为了防止甲乘机转让房屋，乙可以申请异议登记以获得寻找确切证据办理更正登记的时间，如果乙及时办理了异议登记，则甲再将该房屋转让时，第三人将不得主张基于登记而产生的公信力而取得该房屋的所有权，待乙向人民法院提起确权诉讼并得到人民法院的支持后，再办理更正登记。

5．预告登记

（1）当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。

（2）预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。 （3）预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起3个月内未申请登记的，预告登记失效。

【案例】甲和乙约定，如果中秋节的那一天，有喜鹊停在乙的屋顶上，乙就将该房屋赠送给甲，为了防止乙届时拒绝办理登记手续或者在中秋节之间趁机转卖该房屋，甲可以选择向房屋登记机关办理预告登记手续。（1）在预告登记有效期间内，乙将房屋擅自转卖的行为不产生物权效力（受让人不能取得所有权）；（2）如果中秋节真的有喜鹊停在乙的屋顶

上，那么，甲乙应当在3个月内办理正式的产权变更登记手续，否则预告登记失效；（3）如果中秋节没有喜鹊停在乙的屋顶上，预告登记失效。

6．不动产买卖合同与登记

（1）当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。 （2）在出卖人就同一标的物订立多重买卖合同的情形，如果合同均不具有合同法规定的无效情形，买受人因此不能按照买卖合同约定取得标的物所有权，可以请求追究出卖人的违约责任。（第9章）

【案例】王某与李某签订一房屋买卖合同，但一直未办理房屋产权过户登记手续。本案中，房屋买卖合同自王某与李某达成买卖合意时即成立并生效，未办理过户登记不影响该合同的效力，但是由于不动产产权的变动应当办理变动登记手续，因此，房屋过户登记手续办理完毕之前，受让人李某未能取得该房屋的所有权。但是，由于房屋买卖合同有效，李某有权依房屋买卖合同的约定要求转让人王某配合办理过户手续并承担相应的违约责任。 【考点五】动产物权的变动（★★★）（P306） （一）变动规则

1．动产物权的设立和转让，自“交付”时发生效力，但法律另有规定的除外。 2．船舶、航空器和机动车等贵重动产的物权变动采用“登记对抗主义”，即船舶、航空器和机动车等贵重动产以交付为物权变动的要件，但登记具有对抗效力。

【相关链接】不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。（登记生效）

【登记生效和登记对抗之间有什么区别？】（1）共同点：涉及第三人时，办理了登记手续的第三人的权利均是优先的。例如，①甲和乙签订了房屋买卖合同，未办理登记手续，后来甲又将该房屋以更高的价格转卖给不知情的丙，并与丙办理了产权变更登记手续，则丙取得房屋的所有权（物权），乙只享有一个房屋买卖合同的债权，有权要求甲承担违约责任；②A将自己的汽车转让给B，双方约定由A继续给B当司机，未办理过户登记手续，后来A又将该汽车转让给C，并与C办理了过户登记手续，则C对该汽车的所有权可以对抗B。（2）差异点：①在善意第三人尚未出现时，乙和B的权利状态是不一样的，在上例中，乙不享有房屋的所有权，但是B对该汽车是享有所有权的。②在善意第三人尚未出现时，乙和B如果对物进行处分，合同的效力也是不同的。例如，（A）甲和乙签订了房屋买卖合同，未办理登记手续，乙旋即将该房屋转让给丁，则乙未取得所有权的情况下处分房屋的行为属于无权处分，乙丁之间的合同效力待定（如果能取得所有权人甲同意或乙事后和甲办理了过户登记，则合同有效，否则合同无效）；（B）A将自己的汽车转让给B，双方约定由A继续给B当司机，未办理过户登记手续，如果B旋即将汽车转卖给D，则B转卖汽车时已经取得汽车的所有权，属于有权处分，BD之间的合同是有效的。 （二）交付方式

1．现实交付：标的物直接占有的转移。

2．简易交付：是指动产物权设立和转让前，权利人已经先行占有该动产的，无需现实交付，物权在法律行为生效时发生变动效力。 【案例】某宾馆为了2008年8月8日的开业庆典，于8月7日向电视台租借一台摄像机；庆典之日，宾馆工作人员不慎摔坏摄像机，宾馆决定按原价买下，以抵偿电视台的损失，遂于8月9日通过电话向电视台负责人表明此意，对方表示同意；8月15日，宾馆按照约定向电视台支付了价款。本案中，由于宾馆通过租借合同已经先行占有了该摄像机，因此，当宾馆和电视台达成摄像机买卖合意后，现实交付已经不再必要，只需作观念上的交付即可，即直接将买卖合同生效的时间点（8月9日）视为交付时间点，标的物在该时点上完成观念

上的交付，物权同时发生变动。

3．指示交付：又称返还请求权的让与，是指让与动产物权的时候，如果让与人的动产由第三人占有，让与人可以将其享有的对第三人的返还请求权让与受让人，以代替现实交付。 【案例】北京的甲公司从海外进口一批货物存放于天津港的一个仓库后，与天津的乙公司签订了买卖合同将这批货物全部转让给乙公司。本案中，由于买卖合同成立时，该批货物由第三人（仓库）占有，甲公司可以不必亲自到天津港的仓库将该批货物取出后移交给乙公司（如果这样做就是现实交付），甲公司完全可以和乙公司约定，直接由甲公司将仓单背书转让给乙公司，乙公司直接从仓库中提货即可。

4．占有改定：是指动产物权的让与人与受让人之间特别约定，标的物由出让人继续占有，受让人取得对标的物的间接占有以代替标的物的现实交付，并在双方达成物权让与合意时，视为已经交付。 【案例】甲将自己所有的一本图书卖给乙，甲因尚未阅读完毕，遂与乙协商要求“借用”，乙表示同意。本案中，在甲乙的图书买卖合同生效时，乙已经取得该图书的所有权，但并未实际占有该图书（借予甲阅读）。

交付形式 现实交付 特征 标的物移交之前出卖人直接占有；移交之后买受人直接占有 移交时 物权转移时间

简易交付 标的物移交之前已经由买受人直接占有 标的物由第三人占有 标的物所有权转移之后仍由出卖人直接占有 法律行为生效时 指示交付 买受人取得提取标的物的权利时 占有改定 双方达成物权让与合意时

【考点六】所有权取得的特别规则——原始取得制度（★★★）（P307～P309）

【解释】原始取得是指根据法律规定，最初取得财产的所有权或不依赖于原所有人的意志而取得财产的所有权。原始取得的方式有：劳动生产、先占、孳息、添附、善意取得、拾得遗失物、发现埋藏物等。 （一）善意取得 1．构成要件

（1）受让人受让财产时主观上为善意。 【解释】“受让时”善意（对让与人无权限不知情）即可，事后知情不影响受让人主张善意取得。

（2）以合理的价格有偿受让。

【解释】受赠人不得主张善意取得。

（3）依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。 【案例】甲将自己所有的笔记本电脑委托乙保管，乙在保管期间将该电脑以3000元的价

格卖给不知情的丙，并且已经交付。①丙不知情，属于在受让财产时主观上善意；②电脑是

以3000元的价格转让的，属于以合理价格有偿转让；③电脑已经交付，物权变动手续已经完成。因此，丙有权主张善意取得该笔记本电脑的所有权。

2．法律效果

①在原权利人与受让人之间，原权利人丧失标的物所有权，受让人基于善意取得制度获得标的物的所有权。

【案例】接上例，甲和丙之间的关系：（1）丙取得该电脑的所有权，甲丧失了该电脑的所有权；（2）甲不得要求丙返还电脑。

②在让与人与受让人之间，让与人与受让人基于有偿法律行为发生债的法律关系，受让人承担向让与人支付价款的义务，不能基于让与人无权处分拒绝支付价款。

【案例】接上例，乙丙之间的关系：丙主张善意取得该电脑的所有权后，应当向乙支付价款。

③在原权利人与让与人之间，原权利人可以要求让与人（无权处分人）承担赔偿责任，也可以要求让与人返还不当得利，但无权要求让与人返还原物。

【案例】接上例，甲乙之间的关系：乙未经授权擅自处分了甲所有的物品，侵害了甲的所有权，应当承担侵权损害赔偿责任，甲可以要求乙返还3000元的电脑转卖价款（不当得利），如果该价款不足以弥补损失的，乙应当进行赔偿。

3．适用范围

①除了动产可以适用善意取得制度外，不动产也可以适用善意取得制度；

【案例】甲乙夫妻共有一所房屋，登记在甲的名下，甲未经乙同意将该房屋按市价转让给不知情的丙，并与丙办理了过户登记手续。（1）丙不知情，属于在受让财产时主观上善意；

（2）该房屋是按市价转让的，属于以合理价格有偿受让；（3）产权过户手续已经办理完毕。因此丙有权主张善意取得该房屋的所有权。

【解释】善意取得制度是公示、公信原则的具体应用。

②遗失物原则上不适用善意取得制度，赃物不适用善意取得制度；

【解释】如果遗失物通过转让为拾得人以外的第三人占有时，权利人有权自知道或者应当知道受让人之日起2年内向受让人请求返还原物（权利人超过该期间未要求返还的，受让人可以主张善意取得该遗失物）。

③善意取得不但适用于所有权的取得，也适用于他物权的取得。

【案例】甲将自己的手表质押给乙，借款5000元，质押期间，乙未经甲同意又将该手表质押给不知情的丙，借款3000元，并将手表转移为丙占有。丙属于善意第三人，又支付了相应对价（借款3000元），而且手表已经转移占有，丙可以善意取得质押权。

4．与效力待定合同结合的综合应用（效力待定合同的具体规定见第9章）

【案例】甲将自己的手机借给乙使用，乙在借用期间以自己的名义将该手机转卖给了不知情的丙（以乙自己的名义转卖属于无权处分，以甲的名义转卖属于无权代理），丙属于善意第三人，在甲追认或乙取得处分权之前，这个手机的去留，由丙来进行选择：（1）如果丙想留下手机，丙应当主张善意取得，那么手机所有权归丙，甲的损失只能向乙追偿，但丙应当向乙支付手机的购买价款；（2）如果丙不想留下该手机，应当主张乙丙之间的合同是无权处分人订立的合同，效力待定，行使善意第三人的撤销权，合同一旦被撤销，丙应当退还手机，如果乙已经收取购买价款的应当退还，手机回到无权处分人乙的手里，甲可以要求返还，相关损失相应可以要求赔偿。 （二）拾得遗失物

1．拾得遗失物，应当返还给权利人。

2．拾得人在返还拾得物时，可以要求支付必要费用，但不得要求支付报酬；但遗失人发出悬赏广告，愿意支付一定报酬的，不得反悔。

3．拾得人拒不返还遗失物，按侵权行为处理；拾得人不得要求支付必要费用，也无权请求权利人按照承诺履行义务。

【解释】拾得遗失物的规定与“无权占有人与返还请求权人之间的关系”的规定同出一源；拾得人本为善意占有人，如果拾得人拒不返还遗失物的，按恶意占有人对待。

4．有关部门收到遗失物，知道权利人的，应当及时通知其领取；不知道的，应当及时发布招领公告。自有关部门发出招领公告之日起“6个月内”无人认领的，遗失物归国家所有。

5．拾得人在遗失物送交有关部门前，有关部门在遗失物被领取前，应当妥善保管遗失物。因“故意或者重大过失”致使遗失物毁损、灭失的，应当承担民事责任。

6．如果遗失物通过转让为他人所占有时，权利人有权要求占有人返还原物或者赔偿损失。

（1）权利人有权向无处分权人请求损害赔偿，或自知道或者应当知道受让人之日起2年内向受让人请求返还原物。 （2）如果受让人通过拍卖或者向具有经营资格的经营者购得该遗失物的，权利人请求返还原物时应当支付受让人所付的费用。权利人向受让人支付所付费用后，有权向无处分权人追偿。

【案例】甲不慎丢失钻戒一枚，乙拾得后将其转卖给丙：（1）由于是遗失物，不能直接适用善意取得制度（原则上不适用善意取得制度），因此，丙不能立即主张善意取得该钻戒的所有权，甲可以要求丙返还，但是甲应当在知道或者应当知道受让人丙之日起2年内提出该要求，如果未在2年内提出，丙可以取得该钻戒的所有权（例外规定）；（2）如果甲在

法定期限内要求丙返还，丙并非通过拍卖或者向具有经营资格的经营者购得，因此甲无需向丙支付购买费用，丙的损失应当向乙主张；（3）如果丙是通过拍卖取得该钻戒的，那么甲在法定期限内要求返还时，应当支付丙购买该钻戒的费用，甲的损失向无权处分该钻戒的拍卖行追偿。